В статье разберем, когда возникает обязанность платить налог, в каких ситуациях можно получить льготы и как законно снизить налоговую нагрузку при продаже квартиры.
Сделки с жильём в России почти всегда сопровождаются налоговыми обязательствами, даже если продавец не получает очевидной выгоды. В 2026 году порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости остаётся достаточно сложным: он зависит от срока владения объектом, источника его получения, кадастровой оценки и выбранного способа расчёта налога. Ошибка в одном из этих параметров может обернуться серьёзными финансовыми потерями.
Чтобы понять, когда налог действительно возникает и как его можно законно сократить, важно рассматривать продажу недвижимости не как разовую сделку, а как налоговое событие со своими правилами и исключениями.
С точки зрения налогового законодательства сам факт получения денег за квартиру ещё не означает автоматическую обязанность платить НДФЛ. Налог возникает в том случае, если выполнены два условия одновременно:
- Объект находился в собственности меньше установленного минимального срока.
- По итогам сделки у продавца образовался налогооблагаемый доход.
Какие ставки НДФЛ действуют в 2026 году
Система налогообложения доходов от продажи недвижимости в России перестала быть «плоской». В 2026 году применяется двухступенчатая шкала, при которой ставка зависит от размера полученной прибыли.
На практике это выглядит так:
- доход до 2,4 млн рублей облагается по ставке 13%;
- сумма, превышающая этот порог, — по ставке 15%.
При расчете используется простая формула: налог = кадастровая стоимость х 0,7 х 0,13. Даже если продажа была осуществлена по меньшей стоимости, система расчета не меняется.
Сам налог уплачивается не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи. Поэтому некоторые граждане пытаются схитрить и, чтобы уменьшить налог, пишут в договоре неполную сумму сделки.
Почему налоговая не верит цене в договоре
В 2026 году ориентироваться только на сумму, указанную в договоре купли-продажи, рискованно. Налоговая служба использует механизм сопоставления сделки с кадастровой стоимостью, установленной на 1 января года продажи.
Если цена в договоре окажется ниже 70% кадастровой оценки, для расчёта налога будет взята именно эта контрольная величина. Таким образом, попытка искусственно занизить стоимость чаще всего не даёт желаемого результата и может привести к доначислениям.
Срок владения: главный фактор освобождения от налога
Продажа недвижимости может быть полностью освобождена от НДФЛ, если объект находился в собственности установленное законом время.
В 2026 году действуют следующие ориентиры:
3 года — для квартир, полученных:
- по наследству;
- в дар от близких родственников;
- в результате приватизации;
- если жильё было единственным на момент продажи;
- 5 лет — для всех остальных случаев.
После истечения этого срока налог не уплачивается вне зависимости от суммы сделки или роста цены объекта.
Дополнительные основания для освобождения от НДФЛ
Даже при коротком сроке владения налог может не возникнуть, если:
- квартира продана без финансовой выгоды;
- стоимость объекта не превышает 1 млн рублей;
- цена сделки укладывается в предел 70% кадастровой стоимости;
- продавцом выступает семья с двумя и более детьми, а вырученные средства направляются на улучшение жилищных условий.
Как рассчитывается налоговая база
Налоговая база — это сумма, с которой фактически рассчитывается НДФЛ. В 2026 году она определяется как наибольшее значение из двух показателей:
- фактический доход от продажи;
- 70% кадастровой стоимости объекта.
Далее продавец вправе уменьшить эту сумму одним из допустимых способов.
Способы уменьшения налога: что выбрать
Имущественный вычет
Самый простой вариант — уменьшить доход на фиксированную сумму 1 млн рублей. Этот вычет применяется ко всем объектам, проданным в течение одного календарного года.
Например, если за год реализованы две квартиры, налоговый вычет распределяется между ними, а не предоставляется отдельно на каждую сделку.
Уменьшение дохода на расходы
Более выгодный вариант при наличии документов — учесть реальные затраты на покупку недвижимости. В этом случае налог начисляется только на «чистую» прибыль.
Важно помнить: одновременное применение вычета и расходов невозможно — необходимо выбрать один вариант.
Как рассчитывается сумма налога
Вариантов расчета суммы НДФЛ при продаже недвижимости несколько, и конкретный метод расчета выбирает налоговая инспекция после получения декларации продавца за очередной финансовый год.
Вариант 1.
Сумма налога считается от рыночной стоимости квартиры, указанной в договоре. НДФЛ составляет 13 % или 30 %, в зависимости от того, является ли продавец резидентом России.
Вариант 2.
Сумма налога считается от кадастровой стоимости жилья, которая умножается на понижающий коэффициент 0,7. Например, при кадастровой стоимости в 9 000 000 рублей сумма налогооблагаемой базы будет такой: 9 000 000 х 0,7 = 6 300 000.
Определяя вариант расчета суммы НДФЛ, налоговая исходит из того, в каком случае налогооблагаемая база будет больше.
Особые случаи продажи недвижимости
Наследство
Для наследников действует сокращённый срок владения — 3 года. Отсчёт начинается не с даты смерти наследодателя, а с момента регистрации права собственности в ЕГРН.
Ипотека
Наличие ипотечного кредита не освобождает от налога. Однако при расчёте можно учитывать расходы на покупку объекта, даже если средства были заёмными.
Дарение
Если квартира получена в дар от близкого родственника, применяется трёхлетний срок владения. При комбинированных сделках налог рассчитывается пропорционально долям.
Пенсионеры
Возраст и статус пенсионера не дают автоматического освобождения от НДФЛ. Все налоговые правила применяются на общих основаниях, включая право на вычеты.
После продажи недвижимости необходимо:
- подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за сделкой;
- уплатить налог до 15 июля.
Нарушение сроков влечёт начисление штрафов и пеней.
Практические рекомендации
- Сохраняйте договоры и платёжные документы.
- Заранее проверяйте кадастровую стоимость.
- Анализируйте срок владения до выхода на сделку.
- Выбирайте наиболее выгодный способ уменьшения налога.
- Планируйте продажу нескольких объектов по годам.
Продажа недвижимости в 2026 году — это не только юридическая сделка, но и налоговое событие, требующее расчёта и планирования. Прогрессивная шкала НДФЛ, учёт кадастровой стоимости и разные способы снижения налоговой базы делают итоговую сумму налога индивидуальной для каждого случая. Грамотный подход позволяет сократить расходы законным способом и избежать конфликтов с налоговыми органами.
Ранее мы также писали о том, как законно снизить налог с продажи недвижимости, и рассказывали про налог с продажи недвижимости в прошлом, 2025 году.