Ввести в правовое поле РФ специальный правовой режим предложили ex. вице-президент ГК ПИК и ГК Инград Фёдор Сапронов и Заместитель руководителя проекта по финансам Артём Апатин.
Введенная в действующее законодательство (214-ФЗ) и применяемая с 1 июля 2019 г. модель проектного финансирования жилищного строительства с эскроу-счетами доказала свою высокую эффективность в решении основной задачи — защите средств и прав участников долевого строительства. Однако в условиях возросшей макроэкономической волатильности — геополитической обстановки, роста ключевой ставки, изменения структуры спроса и предложения на рынке, снижения доступности ипотечных инструментов и т. д. — проявился ряд системных ограничений данной модели, создающий определенные риски для участников рынка.
- Парадокс юридической сегрегации проектов. Требование о реализации каждого объекта отдельным специализированным застройщиком (СЗ) было направлено на изоляцию рисков. На практике в условиях тяжелой экономической ситуации это приводит к обратному эффекту: на инвестиционной стадии создается искусственный запрет на перераспределение ликвидности внутри одной финансово устойчивой Группы компаний. Застройщикам становится сложнее оперативно перераспределять инвестиционные денежные потоки между проектами. В текущих экономических условиях действующая модель проектного финансирования запирает застройщика в финансовой системе, где рост стоимости кредита существенно уменьшает проектную прибыль и провоцирует дефицит ликвидности, при этом в рамках выделения лимитов финансирования уполномоченные банки вынуждены рассматривать каждый проект как отдельный, не принимая во внимание синергетический эффект и совокупную прочность всего портфеля девелопера (если это не касается корпоративных кредитов Группы компаний).
- Иллюзия диверсификации при системном характере риска. Искусственная фрагментация рисков: требование создания отдельного юридического лица (СЗ) под каждый проект приводит к парадоксальной ситуации. Большинство проектов в строительной отрасли России подвержены идентичным макроэкономическим факторам: динамика ключевой ставки, условия ипотечного кредитования, инфляция и стоимость строительных материалов. β-коэффициент (чувствительность к рынку) для всех проектов примерно одинаков. Следовательно, диверсификация путем создания множества СЗ не снижает совокупный системный риск, а консервирует риски на уровне каждой отдельной бизнес-единицы, лишая её возможности опереться на более успешные проекты внутри Группы с целью более эффективного управления.
- Угроза каскадных дефолтов. Недостаточное наполнение счетов эскроу по одному из проектов (вследствие временного спада продаж) может привести к его техническому дефолту. В силу репутационных и финансовых связей это создает угрозу для всей Группы компаний, даже при её общей финансовой устойчивости. Таким образом, может реализоваться «Принцип домино», когда временные трудности в одном проекте не могут быть компенсированы успехами в другом, что повышает риск технического дефолта даже у крупных игроков рынка.
Суть предлагаемого механизма:
Предлагается к введению в правовое поле Российской Федерации специальный правовой режим —
портфельное проектное финансирование (ППФ).
Портфельное проектное финансирование — это управляемый и регулируемый механизм, позволяющий уполномоченному банку и девелоперу объединять несколько проектов в единый финансовый пул для централизованного управления кредитной ликвидностью и рисками при сохранении всех гарантий для участников долевого строительства.
Ключевой целью является создание прозрачного механизма управления кредитной ликвидностью, который позволит повысить финансовую устойчивость строительной отрасли за счет разрешения девелоперским группам эффективно управлять кредитными потоками своего портфеля проектов под строгим контролем уполномоченных банков и регуляторов.
Основное преимущество такой финансовой модели заключается в том, что портфель проектов не является статичным. Он представляет собой динамическую систему, которая постоянно пополняется новыми проектами и очередями. Это позволяет управлять ликвидностью и переносить кассовые разрывы в сложные экономические периоды, распределяя риски в двух плоскостях:
- Пространственная балансировка (между проектами). Кредитная ликвидность перераспределяется между проектами одного пула, реализуемыми в один временной период, через механизм кросс-финансирования. Этот механизм компенсирует микроэкономические риски, связанные со степенью влияния негативных факторов на уникальные характеристики каждого проекта, такие как локация, класс жилья, целевая аудитория, наличие инфраструктуры.
- Временна́я балансировка (между фазами и циклами). Кредитная ликвидность перераспределяется внутри одного пула между проектами и/или их очередями, запущенными в разные периоды. Это позволяет сглаживать влияние макроэкономических циклов, когда успешные проекты, стартовавшие в благоприятный период (например, при низких ставках и высоком спросе), могут финансово поддержать проекты, запущенные в менее удачное время. Либо когда проекты, стартовавшие на цикле роста ключевой ставки, передают свои риски финансовым регрессом или рефинансированием в проекты/очереди, стартующие позже — на цикле снижения ключевой ставки. Это позволяет перенести кассовые разрывы до момента, когда будущие операционные денежные потоки смогут покрыть сформированный ранее дефицит ликвидности.
Архитектура и принципы предлагаемого механизма:
Девелопер по согласованию с банком добровольно объединяет несколько проектов в единый пул ППФ. На базе SPV или Управляющей компании Группы создается Центр управления кредитными денежными потоками пула, подотчетный уполномоченному банку, который оценивает совокупное финансовое состояние пула проектов. Данное центральное связующее юридическое лицо будет являться расчетным и сервисным агентом, выступающим в качестве трансфертного узла (шлюза) для кредитной ликвидности созданного пула (по аналогии с механизмом Дисконтного окна Центрального Банка).
Трансферты оформляются как отдельные транши или сублимиты в рамках общих револьверных кредитных линий проектов. Уполномоченный банк наделяется правом контроля и правом вето на любую операцию, угрожающую общей устойчивости пула.
Проекты-участники несут солидарную ответственность по обязательствам перед банком в пределах согласованных лимитов, что позволяет осуществлять взаимную финансовую поддержку. Данное условие обеспечивается взаимным поручительством и кросс-залоговым механизмом, который через установление кросс-залогов на активы, имущественные права, доли, залоговые счета, ипотеки на земельные участки формирует общий пул покрытия обязательств всего портфеля.
Устанавливаются четкие правила временного перераспределения средств между проектами (от «проекта-донора» к «проекту-реципиенту») в рамках утвержденных лимитов, при этом в случае снижения ключевого норматива устойчивости пула (например, коэффициента покрытия совокупных обязательств денежным потоком — Pool Coverage Ratio) ниже установленного уровня (например, 1,2) возможность перераспределения средств автоматически блокируется до восстановления нормативного значения.
Неприкосновенность счетов эскроу: механизм ППФ не затрагивает средства участников долевого строительства. Деньги дольщиков на эскроу-счетах остаются заблокированными до ввода объекта в эксплуатацию.
Модель расчета лимитов и контроля:
Предлагается многоуровневая система контроля, основанная на количественных показателях.
- Расчет интегрального Коэффициента устойчивости портфеля проектов (КУПП): Разрабатывается многофакторная консолидированная модель, учитывающая: стадию строительной готовности, динамику продаж и наполнения эскроу, маржинальность, класс и локацию объектов.
- Определение доступного ликвидного профицита (ДЛП): Рассчитывается по формуле:
ДЛП = Прогнозируемый денежный поток проекта – Обязательные платежи (включая обслуживание долга) – Нормативный резерв.
- Формула лимита на трансферт: Максимальный объем средств, который проект-донор может направить в пул, определяется как минимальное из следующих значений:
Limit = mịn (ДЛП; 50% от прогнозируемой прибыли; Лимит проекта по КУПП; Прямое одобрение банка).
Управление потенциальными рисками:
Предлагаемая модель учитывает и проактивно купирует потенциальные риски.
- «Повышенный аппетит к риску» — соблазн менеджмента финансировать рискованные проекты за счет финансово здоровых. Контролируется введением «цены» за внутреннюю ликвидность. Трансферт для проекта-реципиента осуществляется по ставке, превышающей доходность проекта-донора, что создает экономический стимул к скорейшему возврату средств.
- «Заражение» — угроза того, что один катастрофически убыточный проект («черная дыра») может поглотить всю ликвидность пула и потопить Группу. Купируется введением «карантина» для проблемных проектов и лимита на «донорство». Если проект является получателем помощи дольше установленного срока (например, 2–3 квартала), трансферты в его адрес блокируются до проведения внешнего аудита. Одновременно с этим проект-донор не может направлять в пул более определенного процента (например, 50%) от своего прогнозируемого чистого денежного потока.
- Конфликт интересов («донор» vs «реципиент») — ущемление интересов акционеров (в т. ч. миноритарных) успешного проекта. Механизм купирования — право вето банка. Уполномоченный банк, как независимый арбитр, получает право вето на любой трансферт, если он несет риски для общей финансовой устойчивости пула или нарушает баланс интересов его участников.
Необходимые законодательные изменения и порядок внедрения:
Внесение изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ:
- Дополнение Федерального закона № 214-ФЗ главой, определяющей понятие, цели, принципы и условия применения механизма портфельного проектного финансирования.
- Введение и определение правового статуса «Портфельного проектного финансирования» (ППФ).
- Закрепление возможности создания «центра ликвидности» (SPV) и правила его функционирования.
- Установление требования к застройщикам и проектам для участия в ППФ.
Внесение изменений в нормативные акты Банка России:
- Разработка методики расчета нормативов и коэффициентов устойчивости для пула проектов.
- Регламентирование порядка банковского надзора за операциями внутри ППФ.
- Определение критериев, по которым участие застройщика в ППФ может рассматриваться банком как фактор, снижающий кредитный риск.
- Уточнение методик стресс-тестирования портфеля застройщика, состоящего из пула диверсифицированных проектов.
Порядок внедрения:
— Предлагается поэтапное внедрение механизма для его тонкой настройки и оценки эффективности.
— Этап (2-3 года): Запуск пилотного проекта для ограниченного круга системообразующих застройщиков (например, с капитализацией > 50 млрд руб. и портфелем от 5 проектов).
— Надзор: Создание совместной рабочей группы Минстроя России и Банка России для мониторинга пилотного проекта.
— Оценка и масштабирование: По итогам «пилота» осуществляется анализ правоприменительной практики, внесение необходимых корректировок в нормативную базу и принятие решения о масштабировании механизма ППФ на всю отрасль.
Ожидаемые положительные эффекты
Для государства: снижение количества «проблемных объектов» и обманутых дольщиков, сокращение нагрузки на бюджеты всех уровней, повышение социальной стабильности. Сохранение темпов ввода жилья и инвестиционной активности в строительной отрасли даже в периоды экономической нестабильности.
Для дольщиков: повышение гарантий своевременного завершения строительства объектов даже при временных трудностях у конкретного СЗ.
Для банковской системы: повышение качества кредитных портфелей в строительной отрасли, снижение объемов резервирования, создание предпосылок для снижения ставок по проектному финансированию.
Для застройщиков: появление легального инструмента антикризисного управления для закрытия кассовых разрывов и бюджетных дефицитов, повышение финансовой гибкости и устойчивости, снижение себестоимости заемного капитала.
Итог:
Стоит отметить, что предлагаемая модель коррелирует с передовой международной практикой управления рисками в девелопменте. В развитых юрисдикциях широко применяются схожие по своей экономической сути механизмы, такие как cash pooling, cross-collateralization и portfolio-based lending, позволяющие эффективно управлять денежными потоками группы взаимосвязанных проектов.
Таким образом, внедрение механизма портфельного проектного финансирования не отменяет, а дополняет и усиливает действующую систему защиты прав дольщиков. Данная инициатива является логичным эволюционным шагом, который позволит перейти от управления рисками отдельных проектов к управлению устойчивостью всего портфеля девелопера, что создаст необходимый запас прочности для строительной отрасли Российской Федерации в долгосрочной перспективе.
Ранее портал Всеостройке.рф рассказал, что объем ввода новостроек в 2026 году может снизиться до 41 млн кв. м. — на 20% ниже пикового уровня 2023-го.