Разберем, как законно и безопасно провести такую сделку, какие инстанции придется пройти и сколько это будет стоить.
Короткий ответ — да, продать можно. Закон не запрещает продавать квартиру, при покупке которой использовался материнский капитал. Но просто взять и выставить ее на продажу, как обычное жилье, не получится. Есть обязательные условия, без соблюдения которых сделку могут признать недействительной, а родителям — предъявить серьезные претензии вплоть до уголовной ответственности.
Материнский капитал — это целевая государственная выплата, и государство строго следит за тем, чтобы права детей не были нарушены. Именно поэтому продажа такой квартиры — это многоступенчатый процесс, в котором участвуют органы опеки, нотариус, а иногда и банк. Давайте разберем каждый шаг подробно.
Условия для продажи квартиры с материнским капиталом
Главный закон, регулирующий этот вопрос, — Федеральный закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Согласно закону, маткапитал выдается всей семье, поэтому главное условие при продаже такой недвижимости — сохранение имущественных прав детей.
Чтобы продать квартиру, вы обязаны:
- Выделить детям доли в продаваемой квартире.
- Предоставить детям равноценные или бóльшие доли в новой приобретаемой недвижимости.
- Обеспечить детям жилищные условия не хуже тех, что были.
Продать «детскую» квартиру и просто забрать деньги себе нельзя. В редких случаях (например, при переезде в другую страну) государство разрешает положить деньги от продажи детских долей на специальные блокированные счета детей, но приоритетом всегда остается покупка нового жилья.
Как выделить доли детям
Если при покупке квартиры использовалась ипотека, доли, как правило, выделяются после полного погашения кредита и снятия обременения. При покупке без ипотеки доли должны быть выделены в течение 6 месяцев после перечисления средств маткапитала продавцу или после ввода объекта в эксплуатацию.
Шаг 1. Определить размер долей.
Закон не устанавливает минимальный размер долей, но Верховный Суд в Обзоре судебной практики от 22.06.2016 разъяснил: доли детей должны быть определены пропорционально сумме материнского капитала, а не всей стоимости жилья.
Например: квартира стоит 5 000 000 рублей. Маткапитал — 630 000 рублей. Семья — 4 человека. Доля маткапитала: 630 000 / 5 000 000 = 12,6%. На каждого члена семьи: 12,6% / 4 = 3,15%, то есть примерно 1/32 на каждого.
На практике многие выделяют доли именно исходя из этого расчета, хотя можно выделить и больше — это право родителей.
Шаг 2. Оформить соглашение о выделении долей.
Если квартира оформлена в совместную собственность супругов, соглашение о выделении долей можно составить в простой письменной форме.
Однако если между супругами одновременно происходит раздел совместно нажитого имущества, например, каждый получает конкретную долю, а не совместную собственность, то потребуется нотариальное оформление.
Шаг 3. Подать документы на регистрацию в Росреестр.
Документы подаются через МФЦ или напрямую в территориальное управление Росреестра. Пакет документов:
- соглашение о выделении долей;
- паспорта родителей, свидетельства о рождении детей;
- свидетельство о браке;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- заявление о государственной регистрации.
Госпошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей за весь объект. Срок регистрации: 5–12 рабочих дней в зависимости от способа подачи.
Согласие опеки
Поскольку среди собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, продажа их долей возможна только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Главный принцип: имущественное положение детей не должно ухудшиться. Это означает, что взамен продаваемой доли ребенок должен получить равноценную или большую долю в другом жилом помещении. При этом новое жилье должно быть не хуже по характеристикам (площадь, район, инфраструктура, состояние дома).
В исключительных случаях опека может разрешить перечисление денежных средств, эквивалентных стоимости доли ребенка, на специальный банковский счет, открытый на имя ребенка. Но такое допускается редко — как правило, при переезде в другой город или покупке жилья в строящемся доме.
Какие документы подать в органы опеки
Обращаться нужно в отдел опеки и попечительства администрации муниципального образования по месту жительства ребенка. Типичный перечень документов:
- Заявление обоих родителей. Если ребенку 14 лет и более — также его заявление с согласия родителей.
- Паспорта родителей, свидетельства о рождении или паспорта детей.
- Правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи).
- Документы на приобретаемое жилье (предварительный договор купли-продажи, выписка из ЕГРН на новую квартиру, справка о кадастровой стоимости).
- Техническая документация на оба объекта (поэтажный план, экспликация или технический паспорт).
- Справка о зарегистрированных лицах по обоим адресам.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Органы опеки обязаны рассмотреть заявление и дать ответ в течение 15 рабочих дней с момента подачи полного пакета документов.
Как продать квартиру, если она в ипотеке
Это самая сложная ситуация. Вы использовали маткапитал на погашение ипотеки, но кредит еще не закрыт. Вы обязаны выделить доли детям, но банк не даст этого сделать, пока квартира в залоге у банка. А без выделенных долей вы не имеете права продавать квартиру. Получается замкнутый круг.
Единственный законный и безопасный алгоритм:
- Погасите ипотеку. Сделать это можно своими накоплениями, потребительским кредитом или деньгами покупателя (в виде задатка/аванса).
- Снимите обременение. Банк передает данные в Росреестр, с квартиры снимается залог.
- Выделите доли детям в течение 6 месяцев.
- Получите согласие опеки.
- Продайте квартиру и купите новую.
Риски продавца и покупателя при продаже
Для продавца:
Если продать квартиру, не выделив доли детям, это расценивается как мошенничество. Социальный фонд России или прокуратура рано или поздно обнаружат это. В этом случае вас обяжут вернуть всю сумму маткапитала государству, а также возможно возбуждение уголовного дела по статье 159 УК РФ (Мошенничество).
Для покупателя:
Если покупатель приобрел квартиру, в которой не были выделены доли по маткапиталу, сделка может быть признана недействительной. Информация об использовании маткапитала не отражается в выписке из ЕГРН, поэтому покупатель не может узнать об этом из открытых реестров. Единственный способ — запросить у продавца справку из СФР о том, был ли использован маткапитал и на какие цели, или справку о состоянии средств маткапитала.
Нужно ли платить налог с продажи
При продаже квартиры, которой вы владели менее минимального срока, необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от дохода. Минимальный срок владения:
- 3 года — если квартира является единственным жильем, получена по наследству, в дар от близких родственников, по договору ренты или приватизирована;
- 5 лет — во всех остальных случаях.
Согласно п. 2.1 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если соблюдены 5 условий:
- В семье двое и более несовершеннолетних детей (или студентов-очников до 24 лет).
- Новая квартира куплена в тот же календарный год или до 30 апреля следующего года.
- Новое жилье больше по площади или кадастровой стоимости.
- Кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей.
- На момент продажи членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% в другом жилье, которое больше покупаемого.
Если под эти условия вы не подпадаете, налог платить придется. Обратите внимание: срок владения детскими долями отсчитывается с момента их выделения, а не с момента покупки квартиры вами. Однако родители имеют право применить имущественный вычет пропорционально долям детей, что часто сводит налог к нулю.
Продать квартиру, купленную с материнским капиталом, — задача, требующая терпения и строгого соблюдения бюрократических процедур. Главное правило: не пытайтесь обмануть государство. Действуйте последовательно: погасите ипотеку, выделите доли, найдите альтернативное жилье, получите одобрение опеки и только потом выходите на сделку.
Ранее писали, как потратить материнский капитал на покупку квартиры и ипотеку, рассказали, как погасить ипотеку материнским капиталом.