Как продать квартиру в ипотеке

Разобрались, как продать недвижимость в залоге, и составили пошаговую инструкцию по проведению сделки. 

Иногда собственники решают продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, — например, если решили переехать или купить жилье большей площади. Как это сделать правильно — рассказываем в статье.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Согласно Федеральному закону №102-ФЗ, имущество, заложенное по договору ипотеки, может быть продано, подарено, обменено только с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором. Иными словами, собственник ипотечной квартиры вправе ее продать, но обязан получить разрешение банка-кредитора перед сделкой. 

Права собственника залоговой недвижимости ограничены до погашения или перераспределения долга, поэтому попытка продать такую квартиру без ведома банка чревата признанием сделки недействительной и другими неблагоприятными последствиями. 

Способы продажи ипотечной квартиры 

Существует несколько законных схем продажи квартиры с непогашенной ипотекой. Рассмотрим основные методы продажи ипотечной недвижимости и их особенности.

1. Продажа с досрочным погашением ипотеки за счет средств покупателя

Ипотечный кредит полностью погашается до заключения основного договора купли-продажи. После этого обременение снимается и квартира продается как обычная, «свободная» от залога. 

Как реализуется: 

1. Продавец находит покупателя, который готов внести задаток в размере оставшейся задолженности. 
2. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи. 
3. Продавец направляет в банк уведомление о полном досрочном погашении и гасит ипотечный долг. 
4. Банк выдает документы: закладную с отметкой о погашении или справку об отсутствии задолженности. Затем через МФЦ или напрямую в Росреестр подается заявление о снятии обременения. 
5. Стороны подписывают основной договор купли-продажи на оговоренных условиях, учитывая ранее переданный задаток, и регистрируют переход права собственности на покупателя.

2. Продажа с погашением ипотечного долга в процессе сделки 

Погашение кредита происходит одновременно с оформлением продажи, в рамках одной комплексной сделки, в которой участвуют три стороны: продавец, покупатель и банк. Покупатель не отдает деньги напрямую продавцу до снятия залога — средства резервируются и направляются сначала на погашение ипотеки, после чего остаток выплачивается продавцу. Фактически это более безопасная вариация первого способа, организованная при активном участии банка.

Как реализуется: 

1. Продавец получает предварительное одобрение банка на такую схему продажи. 
2. После нахождения покупателя составляется трехстороннее соглашение между покупателем, продавцом и банком. В нем оговаривается, что покупатель вносит сумму, равную остатку долга, на счет кредитора в качестве аванса/задатка. Одновременно оговаривается, каким образом будет передана остальная часть денег продавцу — как правило, тоже через ячейку или аккредитив.
3. Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
4. Банк получает из ячейки сумму, необходимую для полного погашения ипотечного кредита, и сразу же после сделки списывает эти средства в счет погашения задолженности. 
5. Одновременно договор купли-продажи подается на регистрацию перехода права к покупателю. 

3. Продажа с переоформлением ипотеки на покупателя 

Покупатель берет квартиру вместе с оставшимся ипотечным долгом. Происходит не просто продажа жилья, а смена заемщика: старый кредит закрывается, и одновременно оформляется новый ипотечный кредит на покупателя. Такой формат часто называют переуступкой долга по ипотеке или продажей с передачей ипотеки.

Как реализуется: 

1. Продавец находит покупателя, готового принять на себя обязательства. 
2. Банк оценивает покупателя по своим критериям: проверяет кредитную историю, платежеспособность и т.п. Если покупатель не соответствует требованиям, банк вправе отказать в сделке и не переоформлять на него долг. Если все в порядке, банк дает добро: с покупателем заключается новый кредитный договор. 
3. Кредитными средствами нового заемщика банк гасит оставшийся долг продавца по старой ипотеке. Одновременно покупатель должен передать продавцу разницу между ценой квартиры и суммой погашаемого долга. 
4. После этого подписывается договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя. 

4. Одновременная продажа и покупка (альтернативная сделка)

Так называют ситуацию, когда продавец ипотечной квартиры параллельно приобретает новое жилье, обычно тоже с привлечением ипотеки или средств от продажи. То есть нужно продать одну квартиру и сразу купить другую. Это не отдельный юридический способ, а скорее комбинация схем. Альтернативная сделка усложняется тем, что в ней участвуют четыре и более стороны: ваш банк, покупатель вашего жилья — возможно, со своим банком; и продавец того жилья, которое покупаете вы, — возможно, тоже с ипотекой.

Как реализуется: алгоритм зависит от того, какие ресурсы есть у продавца. Идеальный случай — у вас есть возможность временно погасить свой кредит и внести задаток за новую квартиру из собственных средств. Тогда продажу своей квартиры можно провести по варианту №1 — с досрочным погашением, быстро снять обременение и сразу направить вырученные деньги на покупку новой квартиры. Если же таких средств нет, придется действовать через схемы №2 или №3. 

В любом случае первым делом нужно уведомить свой банк и получить согласие на продажу, а также обсудить сроки: сколько займет снятие обременения, выдача закладной, переоформление кредита. На практике такие схемы проходят в формате «альтернативной сделки», где несколько договоров заключаются практически одновременно (в один день), хотя юридически это разные сделки. 

Важно учитывать время: если, к примеру, банк будет полтора месяца переоформлять ваш кредит на покупателя, то продавец встречной квартиры может не согласиться так долго ждать. Поэтому альтернативные сделки требуют точной координации, чаще всего их курируют опытные риэлторы, помогающие сторонам согласовать график. 

Пошаговая инструкция по самостоятельной продаже ипотечной квартиры

Разработали план действий для продавца, который хочет самостоятельно продать квартиру с непогашенной ипотекой.

Шаг 1. Обратитесь в банк за согласием на продажу

Уведомите ваш банк-кредитор о намерении продать залоговую квартиру. Лучше сделать это еще до начала поиска покупателей. Банк рассмотрит вашу заявку и после проверки выдаст письменное согласие на продажу либо озвучит требования — например, способ расчета через аккредитив, минимальную сумму сделки и т.д. Как правило, при благополучной истории платежей банк одобряет продажу и выдает согласие в срок до 10 рабочих дней. 

Шаг 2. Оцените квартиру и начните поиск покупателя

Определите рыночную стоимость вашего жилья и выставляйте его на продажу. Будьте готовы: поиск покупателя на залоговую квартиру может занять больше времени, чем обычно, так как многих покупателей отпугивают сложные схемы с участием банка. На этом этапе важно иметь на руках согласие вашего банка и четкий план сделки — тогда вы сможете уверенно объяснить, как все пройдет.

Шаг 3. Определите, как пройдет сделка

Когда потенциальный покупатель найден, пора договариваться об условиях продажи. Формат сделки во многом зависит от финансовых возможностей покупателя — есть ли у него достаточно средств, чтобы погасить долг, или он планирует брать ипотеку. Затем обе стороны должны собрать необходимые документы.

Шаг 4. Проведите сделку

Стороны приходят в банк для проведения расчетов и окончательного оформления. В некоторых случаях банк сам готовит трехсторонний договор или дополнительное соглашение, где расписан порядок расчетов и обязательства сторон, — его тоже подписывают все трое.

Шаг 5. Зарегистрируйте договор

Подписанный договор вместе с необходимыми приложениями подается в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя. После регистрации покупатель получит выписку ЕГРН, подтверждающую его право собственности.

Учитывая все сложности, самостоятельная продажа ипотечной квартиры требует внимательности и подготовки. Если вы не уверены в своих силах, лучше обратиться к специалистам: юрист и риэлтор помогут избежать ошибок и обезопасить сделку. Даже при самостоятельном ведении не стесняйтесь лишний раз получить разъяснения у сотрудников банка и юристов по недвижимости. Главное — соблюсти все формальности и выбрать оптимальную схему. Тогда вы сможете успешно продать ипотечную квартиру, рассчитаться с долгом и решить свои жилищные задачи с минимальными рисками и потерями.

Ранее писали, до какого возраста можно оформить ипотеку, разобрались, что лучше: копить на квартиру или взять ипотеку, узнали, почему ипотека такая дорогая.