Основательница 10 Homes — о дефиците сильных лотов, возвращении капитала в Россию и перспективах элитной недвижимости.
10 Homes — агентство недвижимости, работающее на рынке Москвы и Подмосковья. За 10 лет работы компания провела более 5000 успешных сделок и входит в ТОП-5 агентств по версии застройщика STONE. Основательница агентства Наталья Красавченко дала эксклюзивное интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко на форуме «Sminex Форум 7. Инсайды, которых нет в интернете». Наталья рассказала, как устроена экономика дорогих сделок, почему клиенты выбирают более высокий класс жилья и за счет чего рассрочка остается сильным инструментом рынка.
— Наталья, назовите самый лучший жилой комплекс в Москве или Санкт-Петербурге. Что бы вы купили лично себе?
— Я живу в частном доме, который спроектировала и построила сама. И, конечно, мой дом для меня — самый лучший. А если говорить о рынке, то идеального жилья «для всех» просто не существует. Существует лучшее жилье под запрос конкретного клиента. Кому-то важны потрясающие виды, кому-то — развитая инфраструктура, кто-то любит исторические локации. Исходя из этих параметров и нужно определять фаворита. Не хочу никого из коллег обидеть, но я, например, очень люблю проекты Sminex — собственно, поэтому я сегодня на их мероприятии.
— А есть ли у вас какое-то непопулярное мнение о рынке, за которое коллеги могут вас «отменить» или перестать приглашать на мероприятия?
— Многие меня хейтят за то, что я упорно отстаиваю точку зрения: рынок элитной недвижимости будет расти. Я думаю, в горизонте 4–5 лет мы однозначно увидим рост цен в два раза на хорошие проекты.
Кто-то считает, что мы катимся к третьей мировой войне, спроса не будет и всё рухнет. Но давайте смотреть на факты. Во-первых, пятен под застройку в центре больше нет, земля там не производится. Во-вторых, состоятельные люди сейчас активно возвращают свои капиталы в Россию, и спрос на качественные лоты колоссальный. В-третьих, себестоимость строительства: использование дорогих натуральных материалов, инфляция, удорожание рабочих рук. Плюс финансовая нагрузка из-за перехода на эскроу-счета — в среднем застройщик отдает банкам около 12%. Центробанк печатает деньги, покупательская способность рубля падает.
Поэтому в любом качественном проекте сегодня заложен отличный инвестиционный потенциал. Мнение непопулярное, и я оговариваюсь: рост будет не везде, нужно выбирать точечно. Но на хорошие лоты в популярных локациях с ограниченным предложением потенциал роста огромен.
— То есть сейчас хороший момент, чтобы покупать?
— Абсолютно. Более того, сейчас на рынке великолепные условия по рассрочкам. Такие роскошные предложения в последний раз были разве что во времена ковида. Я сама инвестор, у меня много недвижимости в портфеле. Я не боялась и покупала в пандемию, мои клиенты покупали — и все остались в огромном плюсе. Я думаю, что сейчас схожая ситуация. Главное правило: покупай хороший продукт — и будет тебе счастье.
— Насколько вообще велика доля рассрочек и ипотеки в элитном сегменте? Или здесь по-прежнему чаще покупают за полную оплату?
— Рассрочка сейчас выгодна. Если просто сесть и посчитать в Excel, сравнив полную оплату с альтернативными способами размещения денег, становится понятно, что рассрочка во многих случаях выигрывает. Даже несмотря на снижение ключевой ставки, доходность у альтернативных инструментов все еще сохраняется, а преимущество полной оплаты перед рассрочкой часто сводится к дисконту всего в 10–12%, иногда до 15%.
При этом стройка обычно растягивается на три года, а если речь идет о крупном жилом комплексе на 700–800 квартир — то и на четыре. Если спокойно посчитать экономику сделки, часто оказывается, что рассрочка выгоднее. И для клиента это еще и возможность купить то жилье, о котором он действительно мечтал. Полная оплата — это история, где ты сразу отдаешь застройщику все деньги. Рассрочка же позволяет выбрать более дорогой, более качественный, более роскошный объект, а значит — повысить уровень жизни, расширить финансовые горизонты.
Тут работает наша чисто русская ментальность: когда у тебя появляются крупные финансовые обязательства, у тебя два пути — либо ты растешь, либо они тебя ломают. Но русского человека сломать сложно. Поэтому люди, берущие дорогую недвижимость в рассрочку, осознают эту ответственность и в процессе кратно вырастают в доходах.
— А сколько сегодня зарабатывают брокеры элитной недвижимости? Есть ли в этой профессии потолок?
— Все очень индивидуально. Но если говорить о сильном брокере, то доход на уровне 5 миллионов рублей в месяц вполне реален. Я не знаю людей, которые стабильно зарабатывали бы по миллиарду в месяц, это сложно. Для этого нужен колоссальный объем сделок — речь шла бы минимум о 30 миллиардах рублей оборота ежемесячно. Возможно, разовые случаи и бывают, но на постоянной основе это выглядит малореалистично.
Нужно понимать, что брокер элитной недвижимости — это не только про продажи, но и про огромную эмоциональную нагрузку. Работа брокером — это сфера услуг. На нас колоссальная ментальная и психологическая нагрузка: ты принимаешь на себя эмоции клиентов, их ожидания, их стресс. Это тяжело. Поэтому в долгую, без выгорания, доход на уровне 5–10 миллионов рублей в месяц — это уже очень хороший результат.
— Сегодняшний форум посвящен сервису. Есть ли у вас личная фишка взаимодействия, после которой клиент скажет: «Теперь покупаю только через Наталью»?
— Я в целом очень клиентоориентированный человек, но не потому, что хочу угодить клиенту. Я просто понимаю толк в качестве жизни. Сама поддерживаю комфортный для себя уровень жизни и стараюсь дать клиентам то, что требую от других в отношении себя. Думаю о клиенте.
Мое правило: подходи к работе с душой и относись к людям так, как хочешь, чтобы относились к тебе. Я стараюсь не отказывать в помощи. Именно поэтому клиенты от меня не уходят, они остаются со мной навсегда. Я позиционирую себя как семейный брокер — и это лучший подход к сервису.
Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.
Ранее о ситуации в строительной отрасли и мерах ее регулирования эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали основатель агентства недвижимости «СВ-Эстэйт» Евгений Ронжанин; основатель «Ашихмин и партнёры» Григорий Ашихмин; основатель компании «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер; генеральный директор HART Development Равиль Халимов; генеральный директор компании «Бриг Девелопмент» Яков Плакс. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».