Недвижимость на Бали в 2026 году. Считаем деньги, риски и реальную доходность* 

Квадратный метр на Бали все еще вдвое дешевле сочинского, доходность от аренды обещают до 20% годовых в валюте, а порог входа опустился ниже $60 тыс. Разбираемся, что стоит за всеми цифрами.

Индонезия — седьмая экономика мира с ежегодным ростом ВВП около 5% и инфляцией ниже 4%. Иностранные инвестиции в страну за последние десять лет выросли вчетверо, при этом около 40% всех туристических доходов государства генерирует один-единственный остров — Бали.

Спрос на недвижимость здесь подкреплен мощным турпотоком. В 2026 году правительство Индонезии нацелено привлечь до 17,6 млн иностранных туристов, и россияне среди них остаются одной из ключевых групп. Остров для них стал еще доступнее после того, как «Аэрофлот» в 2024 году возобновил прямые рейсы в Денпасар, а в 2025-м на Бали открылось генеральное консульство России. 

По данным Центрального бюро статистики Индонезии (BPS), 70% иностранных гостей предпочитают виллы и апартаменты отелям, что и создает фундамент для инвестиционного спроса на жилую недвижимость. Никаких санкционных ограничений на покупку недвижимости для граждан РФ нет — оплатить сделку можно через неподсанкционный банк, с зарубежного счета или криптовалютой. Так стоит ли вкладываться?

Сколько стоит жилье: от студии за $60 тыс. до виллы за $600 тыс.

Ценовой диапазон на Бали в 2026 году широк, и порог входа заметно снизился по сравнению с оценками двух-трехлетней давности, когда эксперты называли минимумом $140–175 тыс.

Актуальная ценовая карта

Большинство объектов продается с чистовой отделкой и мебелью. Застройщики, как правило, предлагают беспроцентную рассрочку на 12–18 месяцев с первоначальным взносом 30–50%.

Средняя стоимость квадратного метра на Бали сегодня составляет $1 700–3 500 в зависимости от локации и класса объекта. Для контекста: на российских курортах сопоставимого уровня — например, в Сочи — квадратный метр в новостройке традиционно обходится значительно дороже. Ранее на портале Всеостройке.рф мы подробно сравнивали цены двух направлений и фиксировали разницу почти в два раза. Динамика цен на обоих рынках за два года успела измениться, но разрыв по-прежнему ощутим.

Где покупать: локации, которые решают все 

Площадь Бали превышает 5 тыс. кв. км, однако для строительства пригодно, по разным оценкам, от 5 до 20% территории. Это создает дефицит земли и делает локацию главным фактором инвестиционной привлекательности. Ниже — подробный разбор ключевых районов. 

Полуостров Букит (юг острова)

Главная точка роста балийского рынка недвижимости. Здесь сосредоточены пляжи Меласти, Паданг-Паданг, Улувату, Нуса-Дуа и Джимбаран — именно они привлекают премиальный турпоток из Австралии, Европы и США. Стоимость земли в этих районах выросла на 300–700% за последние пять лет.

Кому подходит: инвесторам, ориентированным на посуточную аренду и максимальную доходность. Букит — это район пятизвездочных отелей, и соседство с ними служит маркером качества локации.

Типы объектов: апартаменты — от $140 000, виллы с бассейном — от $200 000. Большинство новых проектов — комплексы закрытого типа с инфраструктурой: бассейны, коворкинги, спа, рестораны.

Нюанс: район активно застраивается. В августе 2025 года власти шести округов Бали запретили строительство новых гостиниц и ресторанов на сельскохозяйственных землях (подробнее — в разделе «Риски»). Однако ограничение предложения поддержит рост цен уже имеющихся объектов.

Чангу

Исторически самый популярный район среди россиян, особенно серферов и диджитал-номадов. Берава, Эко-Бич, Перерэнан — названия, знакомые каждому, кто хоть раз интересовался жизнью на Бали. Подходит тем, кто планирует совмещать инвестицию с собственным проживанием. Район живой, со множеством кафе, коворкингов и серф-школ.

Нюанс: Чангу практически полностью застроен. Новых проектов мало, цена входа — от $175 000 за апартаменты, от $400 000 за виллу. Большая часть девелоперов мигрирует отсюда на Букит.

Убуд

Культурный центр острова в глубине территории, без выхода к океану. Рисовые террасы, храмы, галереи, йога-центры. Убуд привлекает другой тип туриста: тех, кто ищет атмосферу и уединение.

Подойдет покупателям, которые ценят аутентичность и рассматривают объект скорее для собственного проживания. Арендная доходность здесь ниже, чем на побережье, но и входной билет дешевле.

Типы объектов: апартаменты — от $110 000, виллы — от $170 000. Есть мультифункциональные комплексы, совмещающие жилье с коммерческой инфраструктурой.

Умалас

Тихий район между Семиньяком и Чангу, популярный среди семей с детьми и экспатов. Хорошая инфраструктура, международные школы поблизости, при этом — меньше туристического шума.

Подойдет семейным покупателям и тем, кто ищет баланс между жизнью и инвестицией. Апартаменты — от $140 000, виллы — от $500 000.

Санур

Восточное побережье, самый «спокойный» из популярных районов. Мелкое море, отсутствие волн — Санур любят семьи с маленькими детьми и пожилые туристы. Район хорошо развит инфраструктурно, но менее «инстаграмный», чем Букит или Чангу.

Место для консервативных инвесторов, которые рассчитывают на стабильную долгосрочную аренду. Апартаменты — от $140 000.

Семиньяк

Один из самых дорогих районов острова: бутик-отели, рестораны, ночная жизнь. Земля здесь в дефиците, новых проектов мало, но вторичный рынок активен.

Подходит тем, кто ищет премиальную локацию с высокой ликвидностью. Цены на виллы начинаются от $500 000.

В целом, чем ближе к океану и туристическим магнитам, тем выше и стоимость, и потенциальная доходность. Недвижимость в центральной части острова может стоить в десятки раз дешевле, но для инвестиций она малопригодна: туристы туда просто не едут.

Доходность 12–20% годовых — насколько это возможно?

Главный аргумент в пользу инвестиций на Бали — круглогодичный сезон. В отличие от Пхукета или средиземноморских курортов, где высокий сезон длится 6–8 месяцев, на Бали теплая погода стоит 12 месяцев в году. Даже сезон дождей с ноября по март не отпугивает туристов.

Средняя заполняемость качественных объектов в топовых локациях составляет 80–90%. В высокий сезон виллу с одной спальней можно сдавать за $270–320 в сутки. Управляющая компания обычно берет себе 15–20% от дохода.

Сравнение стратегий

Но здесь, как и везде, есть нюансы. Высокие цифры доходности верны только для объектов с удачной локацией, качественным строительством и грамотным управлением. Вилла в глубине острова без инфраструктуры может простаивать месяцами, так как конкуренция на арендном рынке растет с каждым годом: только в 2023 году на острове появилось 240 новых застройщиков. Чем больше предложений — тем выше требования туристов и тем сложнее удерживать ставки аренды.

Подтверждение тому — свежие данные Банка Индонезии за IV квартал 2025 года: индекс цен на недвижимость Бали вырос всего на 0,68% год к году, а квартал к кварталу и вовсе упал на 3,16%. Предложение апартаментов при этом увеличилось на 13%. Глава балийского отделения Банка Индонезии Эрвин Соериадимаджа объясняет это тремя факторами: отели теряют постояльцев из-за конкуренции с частными виллами, офисы проигрывают коворкингам, а объем нового жилья растет быстрее спроса. Рынок входит в фазу, где доходность все сильнее зависит от качества конкретного объекта, а не от общего роста.

Кроме того, из валовой доходности нужно вычитать:

• расходы на содержание (влажный тропический климат ускоряет износ);
• страхование (Бали — сейсмоактивная зона);
• налог на доход от аренды — 10%;
• комиссию управляющей компании — 15–20%.

Реалистичная чистая доходность после всех расходов — 8–14% годовых в валюте. Это все равно значительно выше, чем средние 4–6% на большинстве курортных рынков мира, но до рекламных 20% добираются лишь единичные объекты в лучших локациях.

Риски: от сноса вилл до мошеннических схем

За последний год на Бали произошла серия скандалов, которые обнажили возможные риски рынка. Разберем главные.

1. Снос незаконных построек
   

В августе 2025 года власти Бали заявили о формировании специальной оперативной группы и скором сносе 40 жилых комплексов, возведенных без разрешений. Всего судебные разбирательства ведутся в отношении более 100 объектов — и одиночных вилл, и многоквартирных проектов, которые строились с нарушением правил зонирования.

Мораторий на строительство новых отелей и вилл был анонсирован еще в 2024 году, но в полной мере так и не заработал. Зато в августе 2025-го власти шести округов самостоятельно запретили возведение новых гостиниц и ресторанов на сельскохозяйственных землях. Губернатор Бали Ваян Костер заявил, что на острове действует более 2 000 нелицензированных отелей и вилл.

То есть если у застройщика нет разрешения на строительство (PBG), объект может быть снесен вместе с вашими деньгами. Проверка PBG — обязательный шаг перед любой сделкой.

2. «Дело Домогацкого»: 75 пострадавших и международный розыск

Летом 2025 года разразился один из крупнейших скандалов на балийском рынке недвижимости. Покупатели вилл, доверившиеся блогеру-застройщику Сергею Домогацкому, заявили о потере миллионов рублей. Компания собирала деньги под обещания построить виллы в Индонезии, но стройку так и не завершила.

75 человек в списке потерпевших, 30 заявлений в полицию. Общая сумма ущерба, по данным СМИ, превышает 150 млн рублей (31 млрд рупий). В Генпрокуратуру РФ подано обращение с просьбой проверить причастность российских знаменитостей, рекламировавших проект, — Ксении Собчак, Лолиты Милявской и Ларисы Гузеевой. По информации Telegram-канала Mash, Домогацкий объявлен в розыск в Индонезии и покинул Бали.

Расследование осложняется тем, что проекты были распределены по трем округам с разным статусом разрешений, а большинство транзакций проводилось через криптовалюту.

3. «Схема Долиной» в тропиках: мошенничество с арендой

С начала 2026 года россияне на Бали стали массово сталкиваться с мошеннической схемой при долгосрочной аренде. Схема многим знакомая: посредник, выдающий себя за представителя владельца, получает предоплату за 6–12 месяцев ($2 000–15 000), после чего выясняется, что у него не было полномочий сдавать объект. Собственник меняет замки и предлагает жертвам разбираться с агентом самостоятельно.

По данным СМИ, пострадали десятки семей. Платежи, как правило, проходят через карты в третьих странах или криптовалюту, что практически исключает возврат. Российское консульство фиксирует рост жалоб на 40% за квартал, но успешные возвраты денег единичны.

80% аренды на Бали оформляется через неофициальных посредников без нотариуса, именно это делает схему работоспособной.

4. Возможный запрет Airbnb

Губернатор Бали рассматривает инициативу по запрету краткосрочной аренды через Airbnb и аналогичные платформы. По его словам, виллы, сдаваемые через сервис, платят недостаточно региональных налогов, а многие из них построены с нарушением законодательства. Аналогичный запрет уже вступил в силу в одном из районов Будапешта с 1 января 2026 года.

Если инициатива будет реализована, это ударит по стратегии посуточной аренды, на которую рассчитывает большинство инвесторов. Пока запрет не принят, но сам факт его обсуждения лучше отслеживать.

Как купить: юридическая механика для россиянина

Главный нюанс, который отличает Бали от привычных рынков: иностранец не может владеть землей в полную собственность (Freehold). Это право доступно только гражданам Индонезии. Для зарубежных инвесторов существуют два основных формата — Leasehold и Hak Pakai.

• Leasehold (лизхолд) — долгосрочная аренда.

Самый распространенный вариант. Объект оформляется на 25–40 лет с правом пролонгации еще на 25–50 лет. Договор заверяется у нотариуса и вносится в государственные реестры. Лизхолд можно перепродавать, передавать по наследству и использовать для сдачи в аренду. Стоимость продления — около $1 000 за один год аренды.

• Hak Pakai — право пользования.

Доступно иностранцам при наличии вида на жительство (ITAS). Оформляется на 30 лет с правом продления. Ограничение: только один объект и земельный участок не более 5 000 кв. м. Если ВНЖ не продлевается, право пользования нужно передать другому лицу в течение года, иначе государство может изъять объект.

• Freehold через индонезийскую компанию.

Формально и такой вариант возможен, но он значительно дороже и сложнее в оформлении. Большинство инвесторов выбирает лизхолд как более понятный и экономичный вариант.

Независимо от выбранного формата, покупателя ждут стандартные налоги и сборы:

Пошаговый процесс сделки

1. Выбор и бронирование объекта — депозит $1 000–1 500, резервирование на 10–14 дней. У большинства застройщиков бронь возвратная.
2. Подписание предварительного договора — фиксация условий, графика платежей.
3. Оплата первого взноса — как правило, 30–50% от суммы. Далее — беспроцентная рассрочка.
4. Строительство — средний срок составляет 12–18 месяцев.
5. Заключение контракта Leasehold — после полной оплаты и окончания строительства. Нотариальное заверение, регистрация в земельной книге.

Около 80% сделок с российскими покупателями проводится дистанционно — личное присутствие на острове не обязательно.

Однако дистанционный формат делает покупателя уязвимым. Как показало «дело Домогацкого», криптовалютные платежи и отсутствие нотариального оформления лишают инвестора правовой защиты. Привлекайте независимого юриста — опытные инвесторы рекомендуют обращаться к юристам из Джакарты, а не с Бали.

Чек-лист инвестора: 7 вопросов перед покупкой

1. Есть ли у застройщика PBG? Не путайте с другими документами (PKKPR, согласование банджаров) — только PBG подтверждает легальность строительства. Без него объект может быть снесен.
2. Сколько проектов девелопер уже сдал на Бали? Только в 2023 году на острове появилось 240 новых застройщиков — большинство без опыта тропического строительства. Требуйте показать реальные сданные объекты.
3. Какова стоимость объекта «под ключ»? Уточните, входят ли в цену мебель, отделка, подключение коммуникаций. Некоторые застройщики заманивают низкой базовой ценой, а затем выставляют доплаты.
4. На какой срок оформлен лизхолд и каковы условия продления? Срок, стоимость и механизм пролонгации должны быть прописаны в договоре.
5. Кто будет управлять объектом? Идеальный вариант — застройщик с собственной управляющей компанией, которая берет на себя сдачу в аренду, обслуживание и отчетность.
6. Каков реалистичный расчет доходности? Требуйте детальную финансовую модель с учетом расходов на содержание, налогов, комиссии УК и сезонности. Помните: рынок «охлаждается», и показатели 2023–2024 годов могут не повториться.
7. Как заверяется сделка? Договор должен быть нотариально заверен. Не соглашайтесь на «оптимизацию» с занижением стоимости — в случае спора суд будет опираться на сумму, указанную в документах.

Кому подойдет инвестирование в недвижимость Бали?

Бали действительно предлагает редкое сочетание: круглогодичный турпоток, растущая экономика, лояльное отношение к российским инвесторам и ценник ниже большинства сопоставимых курортов. Но романтика тропического острова не отменяет необходимости холодного расчета.

Бали подходит, если вы:

• ищете валютную доходность 8–14% годовых и готовы к горизонту инвестирования 5–10 лет;
• хотите диверсифицировать портфель за пределами российского рынка;
• готовы вложить от $150 000–250 000 в качественный объект у океана;
• рассматриваете возможность собственного проживания или отдыха на острове;
• готовы разобраться в юридических особенностях лизхолда.

Бали не подходит, если вы:

• хотите классическое право собственности без временных ограничений;
• рассчитываете на пассивный доход без вовлечения (даже при наличии УК требуется контроль);
• располагаете бюджетом менее $100 000 и рассчитываете на высокую доходность — ультрабюджетные объекты за $60 000 могут оказаться малоликвидными;
• не готовы к валютным рискам (доход в долларах, расходы частично в рупиях).

Если вы всерьез рассматриваете покупку, начните с трех шагов: определите бюджет и цель (доход от аренды, перепродажа или собственное проживание), изучите локации по актуальным данным и выберите застройщика с реальным портфелем сданных проектов. И только после этого считайте доходность.

*Статья носит исключительно информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией. Перед принятием инвестиционных решений проконсультируйтесь с финансовым и юридическим специалистом.

Ранее на портале Всеостройке.рф мы подробно рассказывали о балийской недвижимости Ларисы Гузеевой и Максима Фадеева.