Как за два месяца вырастал четырехэтажный гигант и почему доходные дома стали главным бизнесом столицы Российской империи.
Можно ли возвести многоквартирный дом всего за 50 дней — без современной техники, бетономешалок и башенных кранов? История дореволюционного Петербурга доказывает: да, если за дело берутся деньги, амбиции и сотни рабочих рук.
Доходные дома стали настоящим символом Санкт-Петербурга второй половины XIX — начала XX века. Именно они сформировали привычный нам облик центра города с его дворами-колодцами, парадными лестницами и бесконечными фасадами вдоль магистралей.
Почему Петербург «вырос вверх»
К середине XIX столетия население столицы Российской империи стремительно увеличивалось. Город притягивал промышленников, ремесленников, рабочих. Земли в центре не хватало, а строительство индивидуальных особняков становилось роскошью.
Ответом на жилищный кризис стали доходные дома — многоквартирные здания, возводившиеся специально для сдачи жилья внаем. Это был не просто формат недвижимости, а продуманная инвестиционная модель.
Строили такие дома представители самых разных сословий:
- члены императорской фамилии,
- аристократия,
- состоятельные купцы,
- промышленники.
Проект окупался быстро: при грамотном расположении и правильной планировке вложения возвращались за несколько лет.
Как выглядела жизнь внутри доходного дома
Стоимость аренды зависела от района и площади. Чем ближе к Невскому проспекту и правительственным учреждениям — тем выше цена.
«Парадные» квартиры
Состоятельные жильцы — дворяне, высокие чиновники, предприниматели — арендовали просторные апартаменты бельэтажа и второго этажа.
Такие квартиры включали:
- 8–9 комнат,
- отдельный парадный вход,
- высокие потолки,
- печное отопление,
- богато оформленные интерьеры.
Парадная лестница предназначалась именно для этих жильцов.
Интересный факт: к началу XX века около 80% жилого фонда города составляли доходные дома. Потребность знати в собственных особняках постепенно снижалась — удобнее было арендовать готовые квартиры в центре.
Массовый сегмент
Самыми востребованными были небольшие квартиры — «однушки» и «двушки».
Плотность заселения порой достигала крайних значений. Сдавались даже подвальные помещения, хотя официально проживание в них запрещалось. Существовала практика аренды «полкойки», когда рабочие сменяли друг друга на одном спальном месте по графику.
Доходный дом объединял под одной крышей все социальные слои — от титулованных персон до фабричных рабочих.
Технический уровень: почти как сегодня
К концу XIX века петербургские доходные дома уже оснащались:
- водопроводом,
- канализацией,
- электрическим освещением,
- лифтами в наиболее престижных зданиях.
При этом существовали строгие ограничения: до 1910 года высота фасадных зданий не могла превышать 23 метра 10 сантиметров.
Но дворовые флигели нередко поднимались выше, что приводило к появлению знаменитых «дворов-колодцев» — узких замкнутых пространств, обеспечивавших дополнительную плотность застройки.
Сенсация 1845 года: дом за 50 дней
На фоне массовой застройки особенно выделяется один задокументированный случай рекордного строительства.
В 1841 году предприниматель В. Г. Жуков приобрел участок на углу Гороховой и Садовой улиц.
Жукова называли «табачным королем» — его амбиции выходили далеко за рамки торговли. Он хотел оставить заметный след в столице.
9 августа 1845 года рабочие начали разбор старого каменного здания. А уже 21 октября на этом месте возвышался новый четырехэтажный дом.
Архитектором проекта стал Николай Гребёнка.
Срок строительства — всего 50 дней.
Как удалось добиться такого темпа?
По воспоминаниям современников, на площадке ежедневно трудились около 800 человек.
В журнале «Иллюстрация» за 1845 год отмечалось, что владелец лично контролировал процесс: присутствовал на стройке с утра до вечера, проверял качество кладки, подбадривал рабочих. После завершения строительства предприниматель устроил настоящий праздник: каждому работнику вручили подарки — красные рубахи и синие шаровары.
Для середины XIX века это была настоящая сенсация. В обществе спорили о прочности здания, обсуждали масштабы затрат и амбиции владельца.
Экономика доходного дома: почему это было выгодно
Доходный дом работал как современный инвестиционный проект:
- Земельный участок в центре города гарантировал спрос.
- Многоуровневая планировка позволяла сдавать жилье по разным ценам.
- Коммерческие помещения на первом этаже приносили дополнительную прибыль.
- Минимизация простоев обеспечивала стабильный доход.
Срок окупаемости — от нескольких лет до десятилетия в зависимости от масштаба проекта.
Для многих купцов недвижимость становилась более надежным активом, чем промышленное производство.
Архитектура как инструмент дохода
Доходные дома не были однотипными коробками. Архитекторы стремились выделиться:
- неоренессанс,
- эклектика,
- модерн,
- поздний классицизм.
Фасад играл роль рекламы. Чем эффектнее здание выглядело, тем выше был спрос на квартиры.
При этом внутренняя логика планировки подчинялась коммерции:
- парадные выходили на улицу,
- «черные» лестницы — во двор,
- хозяйственные службы размещались отдельно,
- подвалы использовались максимально.
Дворы-колодцы: вынужденная гениальность
Из-за высокой стоимости земли владельцы стремились застроить участок почти полностью.
Так появились узкие внутренние дворы, обеспечивавшие свет и вентиляцию. Сегодня они считаются одной из визитных карточек исторического Петербурга.
Эти пространства одновременно были и функциональными, и символическими — отражением плотности городской жизни.
Доходный дом представлял собой мини-город:
- на первом этаже — магазины,
- выше — квартиры разного уровня,
- во дворе — службы и мастерские,
- в подвалах — дешевые комнаты.
Здесь пересекались судьбы людей разных профессий и достатка.
Можно ли повторить рекорд сегодня?
Современные технологии позволяют строить быстро, но нормативы, согласования и требования безопасности существенно усложняют процесс.
В XIX веке скорость обеспечивали:
- огромные трудовые ресурсы,
- круглосуточная работа,
- минимальные бюрократические барьеры,
- личный контроль владельца.
Дом Жукова стал примером того, как инвестиционная мотивация и организационная дисциплина способны ускорить строительство в разы.
Сегодня исторический центр Санкт-Петербурга немыслим без доходных домов. Они формируют силуэт улиц, масштаб кварталов, атмосферу города.
Многие из них пережили революцию, коммунальные расселения, войны и реставрации.
История доходных домов — это история предпринимательства, архитектурных амбиций и урбанистических решений, которые опередили свое время. Рекорд строительства за 50 дней — не просто красивая легенда, а задокументированный факт, демонстрирующий, насколько динамичным мог быть строительный рынок XIX века. Доходные дома стали фундаментом городской среды Петербурга. Они доказали, что недвижимость — это не только крыша над головой, но и стратегический актив, способный менять облик целого мегаполиса.
Ранее мы также писали про необычные здания Санкт-Петербурга, рассказывали про архитектурные памятники Питера и писали про шедевры архитектуры Северной столицы.