Генеральный директор компании «Бриг Девелопмент» — о снижении покупательской способности и стратегиях управления — эксклюзивно для Всеостройке.рф.
Компания «Бриг Девелопмент» работает на рынке с 2012 года, прошла несколько кризисов и успешно совмещает функции генерального подрядчика и застройщика полного цикла. Генеральный директор компании «Бриг Девелопмент» Яков Ильич Плакс рассказал директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко о текущих вызовах и перспективах рынка недвижимости в регионах, опыте работы с обманутыми дольщиками и масштабных проектах, таких как развитие территории в Уфе с потенциалом более 550 тысяч квадратных метров жилья.
— Компания «Бриг Девелопмент» на рынке с 2012 года и прошла не один кризис. Помогает ли это сейчас?
— На самом деле опыт, накопленный за годы работы, сейчас очень помогает. Мы начали деятельность как подрядчик на отдельных видах работ, постепенно выросли до генерального подрядчика, а в 2018–2019 годах приобрели первый земельный участок и стали полноценным застройщиком. За эти годы мы пережили как глобальные экономические кризисы, так и локальные колебания рынка — падение спроса, снижение покупательской способности, изменение темпов продаж.
Каждый кризис формировал команду, закалял управленческие навыки и учил более целенаправленно управлять капиталом. Сейчас кризисы для нас — не угроза, а стимул модернизироваться, оптимизировать процессы внутри компании и находить новые возможности для развития.
— Каким для вас был 2025 год?
— 2025 год мы рассматриваем как логическое продолжение 2024-го. В предыдущие годы наша группа компаний занималась в том числе проектами для обманутых дольщиков. В 2024–2025 годах мы завершили два знаковых объекта федерального уровня, где помощь получили более 500 дольщиков. Это завершение одного этапа для компании, после которого мы смогли сосредоточиться на коммерческих проектах.
Ключевым событием года стало подписание договора о развитии территории в Уфе — самого крупного проекта региона с очень интересной локацией. Общая площадь жилья по договору — до 550 тысяч квадратных метров. Сейчас проект активно реализуется, и мы рассматриваем его как новый вызов и возможность для роста компании.
— Есть ли риски из-за снижения покупательской способности?
— Снижение спроса ощущается, особенно в начале года, но мы не видим критических рисков по объектам, которые начаты в 2024–2025 годах. Все проекты, которые мы сейчас строим, находятся на высокой степени готовности, и завершение их строительства запланировано на 2026 год.
Флагманский проект «Геос» только стартует с нулевого цикла, поэтому прогнозировать его реализацию через три года пока сложно. Для Уфы, в отличие от центральных регионов, принято заранее нивелировать риски через долгие сроки разрешений на строительство, что позволяет застройщикам иметь запас для маневров. Мы уверены, что объекты будут завершены в срок, а квадратные метры, оставшиеся в собственности, не создадут критических проблем.
— Ожидаете ли государственной поддержки?
— Мы, как любой бизнес, заинтересованы в грантах или субсидиях под низкий процент, но прямых денег от государства мы не ждем и даже не планируем просить. В регионах федеральная поддержка не всегда полностью транслируется и многое решается на уровне субъекта. В Башкортостане местное правительство эффективно использует инфраструктурные кредиты, создавая интересные площадки для застройщиков и развивая территорию города.
На федеральном уровне единственный действенный инструмент сейчас — семейная ипотека, но она лимитирована. Для регионов сумма покрытия ограничена шестью миллионами рублей, что не всегда достаточно для полноценной квартиры на семью с детьми. При этом стоимость строительства и цена объектов растет, а индексация ипотечного лимита не предусмотрена, поэтому важно, чтобы федеральный бюджет корректировал субсидирование, учитывая реальные цены на жилье в регионах.
— Как меняется себестоимость строительства и маржинальность?
— Маржинальность снижается в процентах из-за роста стоимости объектов, но абсолютная прибыль сохраняется примерно на прежнем уровне. Банки не позволяют работать «в ноль»: при финансировании они рассчитывают, чтобы оставалась прибыль, закладывая определенный коэффициент покрытия. Если грамотно использовать инструменты продаж и строить график строительства по темпу продаж, маржинальность можно удерживать на плановом уровне.
— Помогает ли опыт с промышленными объектами в строительстве жилья?
— Безусловно. Промышленные объекты учат работать с жесткими сроками, контролем качества и ограниченным финансированием. В промышленном строительстве главное — функциональность. В жилищном строительстве добавляются эстетика, комфорт и инфраструктура для жителей. Рынок региона очень требователен: люди оценивают не только квартиру, но и сервис, благоустройство, удобство двора и помещений. Этот опыт позволяет создавать жилые комплексы с продуманной инфраструктурой и высоким уровнем сервиса.
— Какие уникальные фишки вы внедряете в свои проекты?
— Мы разрабатываем концепцию таймбэк — сокращение времени на бытовые задачи внутри жилого комплекса. Люди тратят от 40 минут до 2–3 часов в день на мелкие бытовые дела. В нашем проекте это время можно сэкономить: валет-сервис, консьерж-сервис, детейлинг для автомобиля, продуманные торговые площади под конкретные функции. Если не удается привлечь арендаторов под эти функции, управление оставляем за собой и ищем инвесторов. Квартиры будут максимально автоматизированы, чтобы жильцы не задумывались о бытовых задачах.
— Планируете ли управлять комплексами самостоятельно?
— Да, мы создаем отдельную службу с амбициозным лидером, которая будет выполнять все дополнительные функции: от выгула собак до бытового сервиса. Это не увеличит нагрузку на компанию, а станет премией сотрудникам и создаст лояльность клиентов. Мы хотим, чтобы жильцы получали полноценный сервис, который повышает ценность проекта.
— Рассматриваете ли партнерство с другими застройщиками?
— Да, постоянно мониторим рынок и рассматриваем партнерство как инструмент диверсификации рисков. Это может быть совместная работа с собственниками земельных участков или с другими застройщиками, где мы берем на себя функции технического заказчика и ведем технический надзор. Все зависит от условий входа и выхода из проекта.
— Есть ли планы выхода на новые сегменты или регионы?
— Мы диверсифицируем риски, развиваем проекты вроде «Геос» и других объектов с бизнес-центрами, рассматриваем ИЖС. После пандемии спрос на частные дома вырос — люди хотят иметь участок и пространство вокруг дома. Московский рынок интересен, но пока приоритет — регионы, Урал и центральная Россия. Московская область рассматривается как потенциальное партнерское направление.
— Как вы планируете реагировать на прогнозируемое снижение продаж на 20% в 2026 году?
— Для объектов, вводимых в эксплуатацию в 2026 году, мы рассчитываем стресс-сценарии: как оптимально завершить строительство в короткие сроки или растянуть разрешение на строительство. Мы моделируем продажи, кредитную нагрузку и срок инвестиционной фазы, чтобы минимизировать риски и оптимально использовать средства банков. Это позволяет сохранять стабильность даже при снижении покупательской способности.
— А теперь блиц. Где живете сами? В своем жилом комплексе?
— С точки зрения сотрудника «Бриг Девелопмент» — нет, но с точки зрения работы в строительстве я имею отношение к жилому дому, в котором живу.
— Какой проект в вашем портфеле самый дорогой не в деньгах, а в нервах?
— Будущий проект развития территории — новый опыт, большой объем квадратных метров. Из действующих — ЖК «Сириус», масштабный инвестиционный проект с обманутыми дольщиками, а также «Вишня» и «Юлай». Разница между ними — пять лет, и работа с обманутыми дольщиками очень специфическая: потребители крайне требовательны и юридически подкованы, что создаёт дополнительные сложности.
— Главное качество девелопера — наглость или терпение?
—Терпение. Наглость позволяет добиться быстрых результатов, но не гарантирует долгосрочного успеха. Последовательное развитие и терпение дают стабильность и возможность достигать целей постепенно.
— Любимый этап стройки — котлован, коробка или сдача объекта?
— Котлован. Там меньше видимых рисков, но масштаб поражает — видно, что проект большой.
— Если бы не кризисы и ставки, какой дом построили бы для души?
— Это были бы крупные квартиры для жизни с сервисами, коворкингами, детскими комнатами, где жители могли бы общаться и работать, не выходя за пределы комплекса. Локация — около леса или озера, количество квартир небольшое, чтобы создать сообщество, а не просто многоэтажку.
— Какой Ваш личный вызов на этот год?
— Сохранение команды и гармонии в семье. Команда — двигатель компании, семья — личный приоритет. Стабильность в обоих направлениях позволяет спокойно работать и развивать бизнес.
Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.
Ранее о ситуации в строительной отрасли и мерах ее регулирования эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали сооснователь компании Rerooms Дмитрий Борисов, заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов, коммерческий директор PIONEER Алиса Шишнина, акционер GloraX Александр Андрианов, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин, генеральный директор ГК ФСК Дмитрий Трубников.