«К сожалению, мы не можем одобрить вашу заявку» — горькая фраза, в причинах которой следует разобраться.
Заявку на ипотеку оценивают в два этапа. Сначала автоматический скоринг: программа за секунды прогоняет ваши данные по нескольким десяткам параметров и присваивает балл. Если балл ниже порога, то отказ приходит в тот же день.
Если скоринг пройден, документы попадают к андеррайтеру, сотруднику компании. Он проверяет справки о доходах, трудовую историю, кредитную нагрузку, оценку объекта. Здесь отказ может прийти через несколько дней, и причина обычно конкретнее, но вам о ней все равно не расскажут.
Формально банки ссылаются на внутреннюю политику, ведь если объяснять каждый отказ, люди начнут подгонять документы под критерии. Тем не менее причины отказов хорошо известны. Их не так много, и большинство вполне исправимо.
Кредитная история
Кредитная история хранится в бюро кредитных историй (БКИ), крупнейшие в России — НБКИ и Скоринг-Бюро.
Главная причина отказов — просрочки, причем не обязательно по ипотеке. Забытый платеж по кредитной карте трехлетней давности, просроченный на два месяца потребкредит, который давно закрыт, — все это в истории есть, и банк видит каждый день задержки.
Наиболее критичны текущие просрочки и систематические задержки в последние два года. Разовая просрочка на пять дней три года назад вряд ли станет поводом для отказа. А вот регулярные опоздания на 30+ дней — да.
Самая большая проблема здесь — микрозаймы. Даже погашенные вовремя, они портят профиль заемщика. Для банка обращение в МФО — признак того, что человеку не хватает денег до зарплаты.
Как проверить кредитную историю. Дважды в год это можно сделать бесплатно. Зайдите на Госуслуги, найдите услугу «Сведения о бюро кредитных историй» — система покажет, в каких бюро хранится ваша история. Затем запросите отчет в каждом из них напрямую через их сайт. Весь процесс занимает 15–20 минут.
Если обнаружите ошибки, а это может быть чужой кредит, незакрытый договор, некорректная просрочка, то подайте заявление на оспаривание через бюро или через банк, который передал неверные данные. По закону бюро обязано рассмотреть обращение в течение 30 дней.
Доход и занятость
Банк должен убедиться, что вы в состоянии платить ежемесячный взнос и при этом у вас останутся средства на существование.
Ежемесячный платеж по ипотеке плюс платежи по всем остальным кредитам не должны превышать 50% дохода. Этот показатель называется ПДН — показатель долговой нагрузки. С 1 января 2024 года, согласно указанию ЦБ, банки и МФО обязаны рассчитывать его по единой методике и уведомлять клиента, если ПДН превышает 50%, что снижает риск отказа в кредите при высоких долгах.
Формула ПДН: (Сумма всех ежемесячных платежей по кредитам / Среднемесячный доход) × 100%
Нужно понимать, что серой зарплаты для банка не существует. Если официально вы получаете 40 000, а фактически 120 000, банк одобрит сумму исходя из первого показателя.
Как рассчитать свой ПДН заранее? Сложите все ежемесячные платежи по кредитам (включая минимальные платежи по кредитным картам) и прибавьте предполагаемый ипотечный платеж. Разделите сумму на официальный ежемесячный доход. Если результат больше 0,5 — банк, скорее всего, откажет или срежет сумму кредита. Рассчитать ипотечный платеж можно с помощью калькуляторов на сайтах банков — например, калькулятор Сбера, калькулятор Домклик.
Форма занятости. Формально отказывать на основании формы занятости нельзя, но скоринговая модель занижает балл фрилансерам, самозанятым и ИП. Если вы работаете на себя, готовьте налоговые декларации за два года и выписки по счетам, которые подтверждают стабильный денежный поток. Самозанятые могут выгрузить справку о доходах прямо из приложения «Мой налог», некоторые банки принимают ее как подтверждение.
Стаж на текущем месте. Минимум, который требуют большинство банков, — три-шесть месяцев. Если вы вышли на новую работу месяц назад, даже с зарплатой вдвое выше прежней, банк, скорее всего, попросит подождать. С точки зрения скоринга вы еще не прошли испытательный срок.
Возраст. Банки не любят, когда срок ипотеки выходит за пенсионный возраст заемщика. Если вам 55 и вы подаете заявку на 20 лет, шансы ниже, чем у 35-летнего с такими же доходами. Максимальный возраст на момент погашения кредита у большинства банков — 65–75 лет. Конкретные требования указаны на сайтах банков в разделе ипотечных программ.
Кредитная нагрузка
Даже когда доход высокий, банк откажет, если слишком большая его часть уже расписана по кредитам.
Автокредит, потребительский заем, рассрочка на телефон, кредитная карта — учитывается все. По кредиткам считается не фактический долг, а лимит. Карта с лимитом 300 000 рублей, даже если вы ей не пользуетесь, — потенциальный долг на 300 000.
Что сделать до подачи заявки, чтобы уменьшить кредитную нагрузку?
- Выпишите все действующие кредиты и кредитные карты. Сверьте список с кредитной историей: иногда там числятся карты, о которых вы забыли.
- Закройте ненужные кредитные карты с письменным заявлением в банке и справкой о закрытии счета.
- Погасите мелкие кредиты и рассрочки. Рассрочка на 30 000 за телефон кажется мелочью, но она увеличивает ваш ПДН.
- Уменьшите лимиты по картам, которые хотите оставить. Позвоните в банк и попросите снизить лимит до минимума, которым реально пользуетесь.
- Подождите 2–3 недели после закрытия — именно столько занимает обновление данных в бюро кредитных историй. Затем проверьте историю еще раз.
Проблемы с объектом
Бывает, что с заемщиком и кредитной историей все в порядке, а отказ приходит из-за квартиры. Банк дает деньги под залог конкретного объекта, и этот объект должен его устраивать.
Что может не понравиться банку:
- неузаконенная перепланировка;
- аварийный дом;
- квартира в залоге у другого банка или под арестом;
- продавец — банкрот или в процессе банкротства;
- рыночная стоимость объекта (по отчету оценщика она оказалась ниже цены сделки).
Последний пункт встречается регулярно. Продавец хочет 10 миллионов, оценщик пишет 8,5. Банк одобрит ипотеку, исходя из 8,5, а разницу нужно доплатить из своих.
Как проверить квартиру до подачи заявки. Закажите выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, в ней видны обременения, залоги и аресты. Проверьте продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и в картотеке арбитражных дел. Если квартира вторичная, то запросите технический паспорт из БТИ и сверьте с фактической планировкой.
Слишком много заявок
Каждый запрос банком вашей кредитной истории фиксируется. Если за последний месяц вы подали заявки в десять банков и везде получили отказы, то следующий может не одобрить ипотеку именно по этой причине.
Подавайте заявки в два-три банка одновременно. Если отказали все, то возьмите паузу, разберитесь с причиной и вернитесь через два-три месяца. Частота запросов перестает влиять на оценку примерно через 3–6 месяцев.
Что делать после отказа
Не подавайте повторную заявку в тот же банк сразу. Большинство банков рассмотрят новую заявку не раньше чем через два-три месяца, а некоторые — через полгода. Повторная подача раньше срока приводит к автоматическому отказу.
Проверьте кредитную историю. Возможно, проблема в просрочке, о которой вы забыли, или в чужом долге, ошибочно записанном на ваше имя.
Пересчитайте нагрузку. Закройте мелкие кредиты, уменьшите лимиты по картам. Иногда достаточно погасить рассрочку на 50 000 рублей, чтобы соотношение долга к доходу вернулось в норму.
Попробуйте другой банк. Скоринговые модели различаются, другой банк может оценить ваш профиль иначе. Имеет смысл рассмотреть не только крупнейшие банки, но и региональные, так как у них бывают более гибкие условия для местных заемщиков.
Увеличьте первоначальный взнос. Чем больше собственных денег, тем ниже риск для банка и тем мягче требования к заемщику. Взнос 30–40% вместо минимальных 15–20% заметно повышает шансы. При взносе 50% и выше некоторые банки готовы одобрять заявки даже с неидеальной кредитной историей.
Рассмотрите созаемщика. Супруг, родитель, близкий родственник с хорошей кредитной историей и стабильным доходом. Учтите, что супруг становится созаемщиком автоматически, если брак зарегистрирован, и если у него плохая кредитная история, это может навредить. В таком случае выход — только брачный договор, по которому ипотечные обязательства несет только один из супругов.
Обратитесь к ипотечному брокеру. Брокер не исправит плохую кредитную историю, но может подсказать банк с более лояльным скорингом для вашего профиля.
Проверьте, нет ли программ с господдержкой. Семейная ипотека, IT-ипотека, дальневосточная ипотека, арктическая ипотека — у каждой свои критерии, и по субсидированным программам требования к заемщику иногда мягче. Актуальный перечень программ и условия можно посмотреть на сайте ДОМ.РФ.
На самом деле доля одобрения ипотеки в 2025 году составила 39%, что значительно ниже показателей предыдущих лет, однако ожидается, что в середине текущего года восстановление рынка все же произойдет. Почти все из вышеперечисленного решается за несколько месяцев, и к текущему «ослаблению» вполне можно подготовиться.
Ранее мы также писали о том, как правильно и быстро закрыть долг по ипотеке, и подробно рассказывали о том, как ЦБ регулирует финансовый рынок.