Анализ характеристик объектов, которые будет сложнее всего реализовать в ближайший год, и советы, как избежать ошибок при продаже.
Сейчас московский рынок недвижимости переживает дефицит качественного жилья. Самые привлекательные варианты быстро исчезают, а на вторичке остаются объекты, реализация которых может вызвать трудности. Скорость продажи напрямую зависит от конкурентности предложения, активности спроса, адекватности цены и соответствия ожиданиям покупателей.
Мы разобрали мнения экспертов в СМИ и составили подробный список категорий квартир, которые в 2026 году будет сложнее всего реализовать на вторичном рынке, а также объяснили, почему они теряют привлекательность для покупателей.
Старый жилой фонд: хрущевки и дома до 1970-х
Первая категория — старые дома, особенно хрущевки, не включенные в программу реновации. Иван Золотарев, эксперт федеральной компании «Этажи», в своем комментарии для СМИ рассказал, что даже если квартиры расположены в районах с развитой инфраструктурой, их стоимость с каждым годом снижается.
Ранее такие квартиры активно покупались для сдачи в аренду, но сейчас конкуренция с современным жильем сильно усложняет их продажу.
Александр Захаров, руководитель отдела «На Николоямской» компании «Миэль», подчеркивает, что квартиры в старых домах часто находятся в устаревшем состоянии, и покупателю приходится закладывать значительные расходы на ремонт, что снижает привлекательность таких объектов.
Большая площадь и нефункциональные планировки
Сложно продать крупные квартиры в эконом-сегменте, отмечают эксперты.
«Спрос на многокомнатные квартиры или лоты с большой площадью зависит от класса жилья: в Балашихе, например, мало кто купит пятикомнатную квартиру, а для премиум и элитного сегмента такие площади — стандартная практика», — поясняет Мария Варьяс, руководитель офиса «Тургеневский» компании «Инком-Недвижимость».
Иван Золотарев добавляет, что нефункциональные планировки (длинные узкие коридоры, нерациональное использование пространства) делают объект менее востребованным. Цена рассчитывается по метражу, а удобство квартиры часто оказывается ниже, чем у современных вариантов с меньшей площадью.
Этаж и вид из окна
Этажность и виды из квартиры играют важную роль.
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», отмечает в СМИ, что объекты на нижних этажах или с видом на подъезд, трассу или пристройки продаются медленнее. Клиенты чаще соглашаются на покупку таких квартир только при значительном дисконте, поскольку низкая инсоляция и непривлекательный вид снижают комфорт проживания.
Сложности возникают и с квартирами на верхних этажах старых домов (постройки до 2000 года). Здесь часто встречаются проблемы с крышами и подвальными помещениями, что делает такие объекты рискованными и ориентированными на узкую аудиторию. Эксперты советуют тщательно выбирать цену и понимать целевую аудиторию.
Юридические риски: пожилые собственники, доверенности и приватизация
Еще один фактор, снижающий ликвидность, — юридические особенности объекта.
Руслан Сырцов указывает, что многие покупатели избегают квартир, владельцами которых являются пенсионеры, особенно в условиях «эффекта Долиной».
Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet, уточняет, что квартиры по доверенности тоже труднее продать: покупатели опасаются рисков, риелторы стараются минимизировать проверку документов, а последствия могут быть серьезными.
Мария Варьяс добавляет, что проблемными остаются:
- квартиры с отказниками при приватизации,
- объекты с незаконными перепланировками,
- квартиры с долями несовершеннолетних,
- объекты под арестом или со спорами и непогашенными взысканиями.
Эти характеристики значительно замедляют сделку и требуют особого внимания к юридической проверке.
Апартаменты и новостройки без ремонта
Апартаменты также входят в категорию сложнопродаваемых объектов. Причины:
- высокие налоги и коммунальные платежи из-за пересмотра кадастровой стоимости;
- отсутствие регистрации по месту жительства;
- повышенные эксплуатационные расходы.
В сегменте новостроек без ремонта спрос тоже низкий. Вторичное жилье с готовым ремонтом чаще продается быстрее — покупатели готовы платить за возможность сразу заселиться. Однако ограниченный бюджет заставляет часть клиентов выбирать объекты под ремонт, рассчитывая на скидку и инвестиционный потенциал.
Понимание категорий сложнопродаваемых квартир позволяет:
- заранее скорректировать цену;
- прогнозировать сроки сделки;
- минимизировать риски юридических проблем;
- выбирать правильные каналы маркетинга;
- при необходимости предлагать скидку или бонусы, например, оплату ремонта.
Эксперты подчеркивают: адекватная цена и грамотная презентация объекта могут значительно повысить шансы на продажу даже проблемной квартиры.
В 2026 году вторичный рынок Москвы остается конкурентным, а спрос концентрируется на качественных и готовых к проживанию объектах.
Сложнее всего продать:
- квартиры в старых домах без реновации;
- крупные объекты с нефункциональными планировками;
- квартиры на крайних этажах или с непривлекательными видами;
- объекты с юридическими рисками (доверенности, пенсионеры, приватизация с отказниками, судебные споры);
- апартаменты и новостройки без ремонта.
Продавцам важно оценивать не только стоимость квадратного метра, но и удобство планировки, юридическую чистоту, этаж и вид из окна. Грамотная стратегия маркетинга, прозрачность документации и разумная цена — ключ к быстрой продаже даже сложного объекта.
Ранее мы также писали о том, что вторичное жилье в России на треть дешевле новостроек, а еще рассказывали о том, что лучше: вторичка или новостройка в ипотеку.